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曼谷公寓 每年升2成

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曼谷公寓 每年升2成



    按资料显示,在过去一至两年间,曼谷公寓楼价持续上升,平均每年升15%至20%,部分地区升幅可能更高,供应集中于每平方米5万至10万泰铢的单位,而且2017年推出的单位中,逾五成位于正兴建地铁的地盘附近。在需求方面,曼谷公寓佔用率为77%,尚有3.6万个单位等待市场消化,其中约55%未售单位的售价,介乎每平方米5万至10万泰铢,进一步反映这类单位供应甚多。

 

    投资者购买海外物业目的,不外乎转售获利或收租,但曼谷公寓租金回报近年普遍较低,较5年前折让了一半。反而这类住宅楼价于过去5年升了超过三成,租金却只升了一成。即使投资者以全现金置业,没有借贷成本,但租金回报亦需扣除装修费和管理费等,例如豪华公寓管理费用,普遍一年每平方米840泰铢。



更为侧重长期潜在价格

大部分买入物业的投资者,着重长期潜在价格增长多于租金回报。撇除超级豪宅,豪华公寓价格仍非常具竞争力,价格亦较新加坡和香港同类住宅分别低六及八成,而且租金回报仍较其他成熟市场如新加坡高。泰国楼价当然比中国、新加坡和香港等地都远低得多,然而在泰国同一类公寓价格,只是新加坡约25%,新加坡人均收入为泰国约6倍,加上土地短缺,推高楼价。

 

按知名投资咨询网站InvestAsian指出,只有当一个国家经济有强劲增长,投资者才可为物业付出高昂价值,因为即使民众未能负担楼价,但只要国家每年经济增长达6%或以上,他们的购买力终会追上。惟近年泰国经济增长维持于约4%水平,为东盟10国其中最弱的经济体,仅胜于文莱。



亟需外国投资拉高经济

    泰国某大学曾公布新盘买家信心指数,由今年1至8月虽然升了55.6,但为近年最慢增幅,反映买家对泰国长期经济信心一般。再者,专家指出,泰国有可能步上过去日本经济衰退的后尘,一如当年日本陷入人口老化和减少的危机,甚至泰国情况可能更差。在泰国未晋身成为发达国家前,人口已开始下跌,令劳动力下降和公共开支上升。

 

    最重要的问题是,以上因素导致楼市需求减少,连同供应不断增加,影响之大不容忽视;事实上,第三季曼谷新盘供应已创近年新高。汇率方面,近日由于美元转弱等影响,带动东南亚国家货币持续升值,泰铢兑美元一度升近30个月新高,每港元最新兑4.18泰铢。



泰铢价值持续逐年增长

    虽然有不少潜在负面因素,但随着楼价居高不下,许多外国投资者都将视泰国为一个热门移居地。目前于泰国置业不能取得当地公民身分,但当地近年已逐步放宽居留限制,例如推出“退休签证”, 50岁以上外国人可获签证一年,每年续期,条件为于当地银行户口最少有80万泰铢存款。

 

    尚未到达退休年龄的投资者,可考虑早前泰国政府推出“泰国益利尊荣卡”居留签证计划,一共有7个选项。当中较受欢迎为“优越专属计划”,年满20岁或以上的申请人需要一次过缴交约6万美元和约600美元年费,便可申请长达20年的居留签证。至于家庭申请者,可考虑“优进计划”,主申请人须付约3万美元及每位家庭成员约2.25万美元一次过费用,毋须年费便可获发10年有效签证。




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